Có phải từ 01/08/2024, xây nhà cho thuê phải lập dự án đầu tư?
Tháng 8/2024, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và hàng loạt văn bản dưới luật đồng loạt có hiệu lực, kéo theo nhiều thông tin không chính xác, không đầy đủ, dễ gây hiểu nhầm được lan truyền trên mạng xã hội. Một trong số đó là câu chuyện: từ 01/08/2024, xây nhà cho thuê sẽ phải lập dự án đầu tư.
Vậy thực hư về các thông tin được lan truyền rộng rãi đó như thế nào? Dưới đây, Hãng luật MIBI sẽ giải đáp một cách cụ thể tới Quý bạn đọc.
1. Quy định pháp luật
1.1 Từ 01/08/2024, nhà cho thuê có phải lập dự án đầu tư?
Thông tin “xây nhà cho thuê phải lập dự án đầu tư” bắt nguồn từ việc Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực thi hành từ 01/08/2024) có một quy định mới về “Phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê”.
Cụ thể, điều khoản này quy định: cá nhân xấy dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây “thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở:
a) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ;
b) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.”
(Theo khoản 1 Điều 57 Luật Nhà ở 2023)
Đây là một trong những điểm mới nổi bật của Luật Nhà ở 2023 so với Luật Nhà ở 2014. Trước đó, theo Luật Nhà ở 2014, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp có thể đầu tư xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ để bán, cho thuê mà không cần đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án. Việc mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở đối với trường hợp này được áp dụng tương tự với nhà ở thương mại.
(Theo khoản 4 Điều 47 Luật Nhà ở 2014)
Trong bối cảnh thời gian vừa qua xảy ra nhiều vụ hỏa hoạn vô cùng nghiêm trọng tại các căn hộ được xây dựng bởi các chủ sử dụng đất nhỏ lẻ, Luật Nhà ở 2023 đã có quy định theo hướng kiểm soát chặt chẽ hơn với các trường hợp xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ.
Tuy nhiên, không phải tất cả các trường hợp xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ đều phải lập dự án đầu tư. Cụ thể:
- Đối với nhà có mục đích để bán, để cho thuê mua hoặc để kết hợp các mục đích này: bắt buộc phải lập dự án đầu tư.
- Đối với nhà có mục đích để cho thuê: chỉ áp dụng với trường hợp có quy mô từ 20 căn hộ trở lên.
Như vậy, không phải tất cả các trường hợp xây nhà để cho thuê đều phải lập dự án đầu tư như thông tin đang lan truyền trên mạng xã hội thời gian gần đây, chỉ các trường hợp xây nhà cho thuê có quy mô từ 20 căn hộ trở lên mới bắt buộc phải lập dự án đầu tư.
1.2 Nhà ở quy mô dưới 20 căn hộ cho thuê có được tự do xây dựng?
Đối với trường hợp xây nhà cho thuê có quy mô dưới 20 căn hộ không phải lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở, song phải đáp ứng các quy định về xây dựng, phòng cháy chữa cháy và đường giao thông phục vụ phòng cháy chữa cháy.
Cụ thể, trường hợp xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì phải thực hiện theo quy định sau đây:
- Phải có Giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế, trong đó phải xác định rõ tổng số căn hộ, số lượng căn hộ tại từng tầng, diện tích xây dựng của mỗi căn hộ, khu vực để xe, diện tích sử dụng chung của từng tầng và của nhà ở.
Trường hợp thuộc diện được miễn Giấy phép xây dựng thì trước khi xây dựng nhà ở, cá nhân phải có văn bản thông báo gửi UBND cấp xã nơi có nhà ở được xây dựng; nêu rõ các thông tin về số tầng được xây dựng, số lượng căn hộ được xây dựng tại mỗi tầng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ, tổng số lượng căn hộ của cả nhà ở này, khu vực để xe, diện tích sử dụng chung của từng tầng và của nhà ở.
Cá nhân phải xây nhà cho thuê theo đúng Giấy phép xây dựng hoặc theo đúng văn bản thông báo đã gửi UBND cấp xã nơi có nhà ở;
- Phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy, yêu cầu về an toàn cháy theo tiêu chuẩn quốc gia về nhà ở riêng lẻ,
- Đáp ứng điều kiện về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy và yêu cầu khác (nếu có) do UBND cấp tỉnh quy định.
(Theo điểm a khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở 2023, Điều 4 Thông tư số 05/2024/TT-BXD quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở)
2. Lời khuyên pháp lý
Các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản đồng loạt có hiệu lực trong thời gian gần đây đã mở ra nhiều cơ hội cho lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản.
Nếu Quý bạn đọc đang thực hiện đầu tư, kinh doanh bất động sản hoặc đang có ý định bắt đầu tham gia vào thị trường nhiều tiềm năng này nói chung và xây nhà cho thuê nói riêng, Quý bạn đọc cần nắm chắc các quy định pháp luật có liên quan, hạn chế cập nhật các thông tin không chính thống, không đầy đủ dẫn đến các rủi ro không đáng có trong quá trình đầu tư.
Trường hợp cần tư vấn chuyên sâu, vui lòng liên hệ TẠI ĐÂY để được Hãng luật MIBI đồng hành, hỗ trợ.
Bài viết bởi Luật sư Nguyễn Thị Linh Chi – Hãng luật MIBI
Tham khảo các bài viết cùng chủ đề TẠI ĐÂY.
Tham khảo một số bài viết cùng tác giả:
Có phải tất cả các tranh chấp đất đai đều cần hòa giải trước khi khởi kiện?
Tin nhắn Zalo có được coi là “chứng cứ” trong Tố tụng dân sự?
03 lưu ý khi soạn thảo đơn khiếu nại, tố cáo để không bị “trả về”
