NEW – Hà Nội ban hành Quyết định 61/2024/QĐ-UBND về lĩnh vực đất đai

Ngày 27/09/2024, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định 61/2024/QĐ-UBND thay thế cho 14 quyết định trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố. Quyết định 61/2024/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành từ ngày 7/10/2024.

Dưới đây, Hãng luật MIBI sẽ điểm qua một số điểm mới đáng chú ý tại Quyết định này.

1. Những điểm nổi bật của Quyết định 61/2024/QĐ-UBND

1.1. Điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập

Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất mà khu vực thực hiện dự án có diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý, thửa đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý đó phải đảm bảo khả năng thực hiện theo dự án riêng, phù hợp với quy hoạch. Yêu cầu về đất đối dự án trước khi tách như sau:

1.2. Hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại đô thị và nông thôn

 Việc phân loại xã để làm căn cứ xác định hạn mức giao đất ở đối với từng vùng được quy định tại Phụ lục 01 ban hành kèm theo Quy định này; hạn mức không áp dụng cho trường hợp mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại các dự án đầu tư xây và dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở đã được phê duyệt.

Trường hợp gặp khó khăn trong việc xác định khu vực và hạn mức đất ở tương ứng với khu vực đó, vui lòng liên hệ Hãng luật MIBI TẠI ĐÂY để được hỗ trợ.

 1.3. Điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất

• Đất ở không rơi vào trường hợp quy hoạch đặc biệt, khi tách thửa phải đảm bảo các điều kiện sau:

Đây là nội dung thay đổi đáng chú ý so với quy định trước đó tại Quyết định 20/2017/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội, đặc biệt đối với các thửa đất tại khu vực phường, thị trấn. Theo đó, diện tích tách thửa tối thiểu là 30m² ở các phường, thị trấn nay đã nâng lên mức 50m².

Sự thay đổi của Quyết định 61/2024/QĐ-UBND một bước đi đáng kể nhằm mục đích chỉnh trang lại quy hoạch đô thị, song dự báo sẽ gây lên sự biến động lớn về giá đất ở, nhà ở. Quyết định 61/2024/QĐ-UBND

• Đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) không rơi vào trường hợp quy hoạch đặc biệt, khi tách thửa phải đảm bảo các điều kiện sau:

• Đất nông nghiệp không rơi vào trường hợp quy hoạch đặc biệt, khi tách thửa phải đảm bảo các điều kiện sau:

• Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, lối đi phải rộng từ 3,5m trở lên đối với các phường, thị trấn và từ 4m trở lên đối với các xã còn lại. Loại đất tách trong thửa đất đó phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định.

Đây là một quy định mới nổi bật của Quyết định 61/2024/QĐ-UBND bởi hiện nay, cả pháp luật dân sự, pháp luật đất đai cũng như các Quyết định của UBND thành phố Hà Nội đều chưa có quy định về kích thước, diện tích lối đi.

Điểm mới nổi bật này hứa hẹn sẽ góp phần làm thay đổi diện mạo thủ đô, giảm thiểu hiện tượng ngõ hẹp hai xe máy không tránh được nhau đang tồn tại tương đối phổ biến tại Hà Nội. Tuy nhiên, điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất một cách hiệu quả và kinh tế theo chuyển biến của quy định pháp luật sẽ là một bài toán khó trong ngắn hạn, đặc biệt là với người dân.

1.4. Xử lý các trường hợp không đủ điều kiện tồn tại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và mục đích quốc phòng, an ninh

Quyết định 61/2024/QĐ-UBND đưa ra các trường hợp không đủ điều kiện tồn tại được xử lý bằng cách hợp thửa như sau:

• Đối với đất ở:

–    Thửa đất sau thu hồi có ít nhất một cạnh tiếp giáp tuyến đường giao thông và có diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ dưới 15m², kích thước mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng dưới 3m; Quyết định 61/2024/QĐ-UBND

–    Thửa đất sau thu hồi không có lối đi và có diện tích đất nhỏ hơn 50m². Quyết định 61/2024/QĐ-UBND

• Đối với đất khác: Thửa đất có diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ dưới 50m².

1.5. Điểm qua một số nội dung khác:

• Hàng năm, danh mục các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt không có đường giao thông kết nối do Nhà nước quản lý sẽ được rà soát và lên danh mục. Phần diện tích này sẽ được ưu tiên sử dụng vào mục đích công cộng. Trường hợp không thể sử dụng sẽ được UBND cấp huyện phê duyệt để giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề. Danh mục các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt không có đường giao thông kết nối được công bố công khai và tổ chức lấy ý kiến người dân.
• Bổ sung một số giấy tờ về quyền sử dụng đất có trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở do UBND cấp xã cấp (trước Luật Đất đai năm 1987), và Sổ địa chính, Bản đồ địa chính được đóng dấu của Công ty địa chính Sơn Tây. Quyết định 61/2024/QĐ-UBND
• Quy định cụ thể các nội dung của văn bản chấp thuận về nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội;
• Uỷ quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu cho các trường hợp đăng ký lần đầu, và trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai được phê duyệt.
• Phương án đấu giá quyền sử dụng đất sẽ ưu tiên đầu tư xây dựng các khu đô thị, nhà ở theo hướng hiện đại, đồng bộ với việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật đô thị và hạ tầng xã hội. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân, UBND Thành phố sẽ xem xét, quyết định theo từng dự án cụ thể, dựa trên các chỉ tiêu về quy hoạch, kiến trúc cảnh quan.
• Ban hành hạn mức công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp tự khai hoang, xác định diện tích đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất, Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân.

2. Đánh giá và lời khuyên pháp lý

• Quyết định 61/2024/QĐ-UBND do UBND TP Hà Nội ban hành đã thay thế hàng loạt văn bản cũ, thể hiện bước tiến năng lực quy hoạch và quản lý tiến bộ của cơ quan có thẩm quyền, tạo tính thống nhất trong tổng thể các quy định và đem đến sự chính xác, tiện lợi cho chủ thể áp dụng;
• Việc quy hoạch các thửa đất xen kẹt, hạn chế diện tích tách, hợp thửa được mong đợi sẽ đem lại bộ mặt mới cho thủ đô Hà Nội, từng bước thay thế những ngôi nhà “siêu nhỏ”, “siêu vẹo” đã từng là nhân tố gây mất mỹ quan và cản trở quy hoạch đô thị.
• Dưới góc độ của người sử dụng đất, việc thay đổi một loạt các quy định, đặc biệt là quy định liên quan đến hạn mức giao đất, điều kiện tách thửa, kích thước lối đi,… sẽ có ảnh hưởng tức thì tới việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất cũng như giá cả thị trường của đất ở, nhà ở. Do đó, việc nắm bắt, cập nhật kịp thời các quy định pháp luật liên quan là vô cùng cần thiết, giúp Quý bạn đọc có thể bảo vệ tốt nhất quyền lợi hợp pháp, chính đáng của mình.
• Trường hợp cần tư vấn chuyên sâu hơn, vui lòng liên hệ với Hãng luật MIBI TẠI ĐÂY.

Bài viết bởi Hãng luật MIBI.

Cập nhật thêm các chính sách, quy định mới cùng Hãng luật MIBI TẠI ĐÂY. Quyết định 61/2024/QĐ-UBNDQuyết định 61/2024/QĐ-UBND