Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất của diện tích đất thu hồi cho người có đất thu hồi. Liên quan đến điều kiện để được bồi thường về đất, chị Lê Thị T. có địa chỉ email tuyen***@gmail.com đã đặt câu hỏi:
“Tháng 3/2024, vợ chồng tôi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với vợ chồng anh M, chị N. Tuy nhiên sau đó địa phương có thông báo thu hồi đất và dừng thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho vợ chồng tôi. Tôi được biết tới đây huyện sẽ có quyết định thu hồi và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Vậy chúng tôi có được Nhà nước bồi thường về đất không hay chủ sử dụng đất cũ là anh M, chị N mới là người được bồi thường?”
Hãng luật MIBI xin giải đáp tới chị T và chia sẻ với Quý độc giả như sau:
1. Quy định pháp luật về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
Đối với các trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia (tham khảo bài viết TẠI ĐÂY), người có đất thu hồi phải đáp ứng một trong các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 137 của Luật này;
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;
- Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
(Căn cứ pháp lý: khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024)
2. Nhận định pháp lý của Hãng luật MIBI
Từ thời điểm có thông báo thu hồi đất đến thời điểm ban hành quyết định giao đất là khoảng 6 tháng. Trong thời gian này người sử dụng đất vẫn có quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, song thực tế cơ quan đăng ký đất đai tại các địa phương sẽ không tiếp nhận, xử lý hồ sơ đăng ký biến động của người sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 chưa có quy định cụ thể về việc xác định trong trường hợp này, ai sẽ là người được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
Do đó, Luật Đất đai 2024 đã có quy định mới tiến bộ, làm rõ đối tượng được nhận bồi thường về đất trong trường hợp người sử dụng đất đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai, cụ thể người được nhận bồi thường là bên nhận chuyển nhượng. Quy định này phù hợp với logic và ý chí của các bên khi xác lập giao dịch chuyển nhượng – là quyền và nghĩa vụ gắn liền với thửa đất phải được chuyển giao cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Như vậy, với câu hỏi của chị T, Hãng luật MIBI tư vấn như sau:
Chị T chưa trình bày rõ dự kiến thời gian UBND huyện thu hồi là khi nào. Việc xác định cụ thể thời gian thu hồi sẽ quyết định đến việc áp dụng Luật Đất đai 2013 (đang có hiệu lực) hay Luật Đất đai 2024 (dự kiến có hiệu lực vào tháng 8/2024). Tuy nhiên, theo diễn biến sự việc mà chị cung cấp thì khả năng Quyết định thu hồi, Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ được ban hành sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.
Trong trường hợp này, ợ chồng anh chị chính là đối tượng được nhận bồi thường về đất.
3. Lời khuyên pháp lý
Sau khi thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành việc điều tra, khảo sát, ghi nhận hiện trạng, đo đạc, kiểm đếm, thống kê, xác định người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan,… Trong quá trình này, anh chị cần theo dõi thường xuyên và phối hợp với cơ quan có thẩm quyền đặc biệt là cần lưu ý cung cấp thông tin đầy đủ đến cán bộ thực hiện điều tra, khảo sát về việc mình đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chủ sử dụng đất cũ, nhằm đảm bảo thông tin chuyển nhượng của anh chị được cập nhật đầy đủ đến cơ quan có thẩm quyền.
Trường hợp cần tư vấn chuyên sâu, vui lòng liên hệ TẠI ĐÂY để được Hãng luật MIBI đồng hành, hỗ trợ.
Bài viết bởi Luật sư Nguyễn Thị Linh Chi – Hãng luật MIBI.
Tham khảo một số bài viết cùng tác giả:
Khái niệm “tái định cư” lần đầu tiên được định nghĩa trong Luật Đất đai 2024
Cưỡng chế thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024 và những điều cần lưu ý
Có phải tất cả các tranh chấp đất đai đều cần hòa giải trước khi khởi kiện?
