Hiện nay, hoạt động môi giới bất động sản đang phát triển mạnh mẽ, thu hút sự tham gia của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, để thành lập và vận hành một công ty môi giới bất động sản tại Việt Nam, các cá nhân, tổ chức – đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài – cần tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện theo quy định pháp luật hiện hành.
Trong bài viết dưới đây, Hãng luật MIBI sẽ làm rõ các điều kiện pháp lý cần thiết để thành lập công ty môi giới bất động sản, đồng thời phân tích khả năng tiếp cận thị trường của nhà đầu tư nước ngoài theo quy định pháp luật Việt Nam.
1. Điều kiện thành lập công ty môi giới Bất động sản tại Việt Nam
1.1. Điều kiện thành lập công ty môi giới bất động sản
Căn cứ Luật Doanh nghiệp 2020, khi đăng ký thành lập doanh nghiệp môi giới bất động sản cần tuân thủ các điều kiện sau:
a. Điều kiện về tên công ty môi giới bất động sản
Tên công ty bao gồm 2 thành tố: Loại hình doanh nghiệp + Tên riêng và không bắt buộc bao gồm lĩnh vực kinh doanh. Tên công ty môi giới bất động sản không được trùng hoặc gây nhầm lẫn với các công ty đã đăng ký trước đó trên phạm vi toàn quốc.
b. Điều kiện về địa chỉ trụ sở chính
Địa chỉ trụ sở chính của công ty môi giới bất động sản phải:
- Ở trên lãnh thổ Việt Nam, có địa chỉ rõ ràng cụ thể.
- Có chức năng kinh doanh thương mại như: tòa nhà văn phòng, nhà riêng có sổ đỏ.
- Không được là căn hộ chung cư, nhà tập thể hoặc những nơi chỉ có chức năng để ở.
c. Điều kiện về vốn điều lệ
Môi giới bất động sản không phải là ngành kinh doanh yêu cầu về vốn pháp định. Do đó, công ty môi giới bất động sản chỉ cần đăng ký mức vốn điều lệ phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu hoạt động của mình.
d. Điều kiện về ngành nghề kinh doanh
Công ty môi giới bất động sản cần đăng ký mã ngành môi giới bất động sản khi đăng ký thành lập công ty. Mã ngành môi giới bất động sản (Theo Hệ thống mã ngành nghề kinh doanh ban hành tại Quyết định số 27/2018/QĐ-TTg):
68020 – Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất
e. Điều kiện về người đại diện theo pháp luật
Người đại diện theo pháp luật của công ty môi giới bất động sản là:
- Người Việt Nam/người nước ngoài, từ đủ 18 tuổi trở lên, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.
- Không thuộc đối tượng bị cấm quản lý và thành lập doanh nghiệp được quy định tại Khoản 2 Điều 17 Luật Doanh nghiệp (công chức, viên chức).
- Không bắt buộc phải là thành viên góp vốn vào công ty (công ty có thể thuê người đại diện pháp luật).
f. Điều kiện về chủ thể thành lập công ty (thành viên góp vốn, cổ đông sáng lập)
Chủ thể thành lập công ty bất động sản phải tuân thủ điều kiện là:
- Tổ chức pháp nhân hoặc cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.
- Không thuộc đối tượng bị cấm quản lý và thành lập doanh nghiệp.
1.2. Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới Bất động sản
Căn cứ khoản 1 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, để được thành lập và hoạt động hợp pháp, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Doanh nghiệp được thành lập hợp pháp theo quy định của pháp luật Việt Nam theo đề cập ở trên.
- Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản. Người này có thể là cổ đông, thành viên góp vốn hoặc nhân viên làm việc cho công ty. Đây là điều kiện bắt buộc được quy định tại điểm c khoản 1 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
- Doanh nghiệp phải ban hành quy chế hoạt động môi giới bất động sản phù hợp quy định pháp luật hiện hành, đảm bảo nội dung hoạt động đúng mục tiêu, minh bạch và hiệu quả.
Có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp để thực hiện hoạt động môi giới, đảm bảo có trụ sở giao dịch, thiết bị làm việc và điều kiện công nghệ đáp ứng yêu cầu nghề nghiệp. Cơ sở vật chất là địa điểm, trụ sở hoạt động của doanh nghiệp; có tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng.
- Trước khi chính thức hoạt động, doanh nghiệp phải gửi thông tin đến Sở Xây dựng nơi doanh nghiệp đặt trụ sở chính để được công khai trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
2. Người nước ngoài, pháp nhân nước ngoài (Hàn Quốc) có được thành lập công ty môi giới Bất động sản
Pháp luật Việt Nam cho phép nhà đầu tư nước ngoài thành lập công ty môi giới bất động sản tại Việt Nam.
Nhưng, ngành “môi giới BĐS” là một loại dịch vụ nằm trong lĩnh vực “kinh doanh bất động sản” nằm trong nhóm các ngành, nghề tiếp cận thị trường có điều kiện đối với nhà đầu tư nước ngoài theo Phụ lục I Nghị định 31/2021/NĐ-CP. Cụ thể, các điều kiện tiếp cận thị trường gồm:
- Tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ của NĐT nước ngoài trong tổ chức kinh tế;
- Hình thức đầu tư;
- Phạm vi hoạt động đầu tư;
- Năng lực của nhà đầu tư; đối tác tham gia thực hiện hoạt động đầu tư;
- Điều kiện khác theo quy định tại luật, nghị quyết của Quốc hội, pháp lệnh, nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, nghị định của Chính phủ và điều ước quốc tế mà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên.
Như vậy, người nước ngoài có thể thành lập công ty môi giới BĐS nhưng phải đảm bảo đáp ứng đầy đủ các điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật đầu tư. Hiện tại, điều kiện này không có gì đáng lưu ý đối với nhà đầu tư Hàn Quốc.
3. Tối đa người nước ngoài sở hữu được bao nhiêu phần trăm cổ phần
Pháp luật Việt Nam hiện hành không đặt ra mức giới hạn cụ thể về tỷ lệ sở hữu cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, trừ trường hợp ngành, nghề kinh doanh đó thuộc Danh mục ngành, nghề hạn chế tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài hoặc bị điều chỉnh bởi quy định của điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên.
Theo quy định tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ, ngành nghề “Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất” (thuộc mã ngành cấp 4: 6820) thuộc nhóm ngành nghề tiếp cận thị trường có điều kiện đối với nhà đầu tư nước ngoài, nhưng không bị hạn chế về tỷ lệ sở hữu vốn góp. Do đó, nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu tỷ lệ tối đa trong công ty môi giới bất động sản tại Việt Nam, miễn là đáp ứng đầy đủ các điều kiện đầu tư theo quy định.
Mặt khác, khoản 10 Điều 17 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP cũng quy định rõ nguyên tắc áp dụng trong trường hợp có điều ước quốc tế điều chỉnh về tỷ lệ sở hữu, cụ thể:
“10. Hạn chế về tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài theo quy định tại các điều ước quốc tế về đầu tư được áp dụng như sau:
- a) Trường hợp nhiều nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp vào tổ chức kinh tế và thuộc đối tượng áp dụng của một hoặc nhiều điều ước quốc tế về đầu tư thì tổng tỷ lệ sở hữu của tất cả các nhà đầu tư nước ngoài trong tổ chức kinh tế đó không được vượt quá tỷ lệ cao nhất theo quy định của một điều ước quốc tế có quy định về tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài đối với một ngành, nghề cụ thể;
- b) Trường hợp nhiều nhà đầu tư nước ngoài thuộc cùng một quốc gia hoặc vùng lãnh thổ góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp vào tổ chức kinh tế thì tổng tỷ lệ sở hữu của tất cả các nhà đầu tư đó không được vượt quá tỷ lệ sở hữu quy định tại điều ước quốc tế về đầu tư áp dụng đối với các nhà đầu tư đó;
- c) Đối với công ty đại chúng, công ty chứng khoán, công ty quản lý quỹ đầu tư chứng khoán hoặc quỹ đầu tư chứng khoán, công ty đầu tư chứng khoán theo quy định của pháp luật về chứng khoán, trường hợp pháp luật về chứng khoán có quy định khác về tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài thì thực hiện theo quy định của pháp luật về chứng khoán;
- d) Trường hợp tổ chức kinh tế có nhiều ngành, nghề kinh doanh mà điều ước quốc tế về đầu tư có quy định khác nhau về tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài thì tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài tại tổ chức kinh tế đó không vượt quá hạn chế về tỷ lệ sở hữu nước ngoài đối với ngành, nghề có hạn chế về tỷ lệ sở hữu nước ngoài thấp nhất”.
Tuy nhiên, tại từng thời điểm, tỷ lệ này có thể điều chỉnh theo công bố của Bộ Tài chính. Theo kinh nghiệm của chúng tôi, ở bước đăng ký thành lập doanh nghiệp, nhà đầu tư Hàn Quốc nên cân nhắc phương án góp vốn cùng nhà đầu tư Việt Nam để thành lập doanh nghiệp.
4. Lời khuyên pháp lý
Trước khi thành lập công ty môi giới bất động sản, đặc biệt là đối với nhà đầu tư nước ngoài, cần tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật liên quan đến điều kiện kinh doanh và tỷ lệ sở hữu vốn. Việc tuân thủ đúng quy trình pháp lý không chỉ giúp doanh nghiệp hoạt động minh bạch, hiệu quả mà còn tạo tiền đề thuận lợi cho việc phát triển bền vững trên thị trường.
Trong bối cảnh hệ thống pháp luật Việt Nam không ngừng cập nhật, việc có một đơn vị pháp lý đồng hành là vô cùng cần thiết.
Hãng luật MIBI tự hào là đơn vị cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên sâu trong lĩnh vực bất động sản và đầu tư nước ngoài, sẵn sàng hỗ trợ nhà đầu tư trong việc rà soát điều kiện kinh doanh, tư vấn tỷ lệ sở hữu hợp pháp, soạn thảo hồ sơ và làm việc với cơ quan có thẩm quyền. Nếu có bất kỳ thắc mắc hoặc cần tư vấn chuyên sâu hơn, hãy liên hệ Hãng luật MIBI TẠI ĐÂY để được hỗ trợ kịp thời.
Mời bạn theo dõi Fanpage và Youtube của chúng tôi để cập nhật các thông tin pháp luật mới nhất.
Bài viết bởi Hãng luật MIBI.
