Theo quy định pháp luật hiện hành, việc giải quyết đất công xen kẹt trong diện tích đất đề xuất dự án đầu tư là một nội dung còn gây nhiều tranh cãi. Tuy nhiên, vấn đề này đã được khắc phục theo Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực vào 01/08/2024 tới đây.
Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư là một trong các hình thức chính để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất (Điều 29 Luật Đầu tư 2020) bên cạnh hình thức chấp thuận nhà đầu tư trên cơ sở công nhận quyền sử dụng đất đang có hoặc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất. Đối với các dự án không thuộc trường hợp phải đấu thầu, đấu giá mà có quỹ đất công xen kẹt nằm trong dự án thì theo Luật Đất đai 2013 vẫn phải áp dụng đấu thầu, đấu giá lựa chọn nhà đầu tư đối với “dự án độc lập”, “tiểu dự án” nằm trong dự án đề xuất. Đó là trường trường hợp đặc thù của đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư buộc phải áp dụng trong trường hợp đất công xen kẹt nằm trong phạm vi diện tích đề xuất dự án đầu tư theo hình thức hình thức lựa chọn nhà đầu tư thông qua chấp thuận nhà đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng/ góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo Điều 73 Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, vấn đề này đã được giải quyết tại Luật Đất đai 2024.
Tại giai đoạn nghiên cứu địa điểm, đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư và cơ quan quản lý Nhà nước phải xác định hiện trạng khu đất đề xuất lập dự án đầu tư về (i) phạm vi ranh giới, (ii) loại đất, (iii) chủ thể đang sử dụng, và (iv) hiện trạng sử dụng quản lý. Cùng với mục tiêu đầu tư, các vấn đề kể trên là những yếu tố then chốt để xác định hình thức lựa chọn nhà đầu tư theo quy định pháp luật đầu tư và pháp luật đất đai. Thực tế triển khai hoạt động đầu tư tại bước nghiên cứu địa điểm đầu tư, đề xuất chủ trương đầu tư cho thấy, trong phạm vi khu đất đề xuất dự án không tránh khỏi các phần diện tích đất công do Nhà nước quản lý sử dụng và những khu đất đề xuất dự án có quy mô càng rộng thì khả năng có phần diện tích đất công xen kẽ càng cao. Vấn đề này gần như không có ảnh hưởng đối với trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, nhưng lại là trở ngại không hề nhỏ đối với các dự án thuộc diện chấp thuận nhà đầu tư trên cơ sở công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 2013.
1. Giải pháp của Luật Đất đai 2013 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành
1.1 Giai đoạn trước khi Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực ngày 08/2/2021 sửa đổi bổ sung một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2013 và Nghị định 67/2021/NĐ-CP có hiệu lực ngày 01/9/2021 sửa đổi bổ sung Nghị định 167/2017/NĐ-CP về sắp xếp lại, sử dụng tài sản công
Theo quy định trước đây, phần diện tích đất công xen kẽ trong phạm vi đề xuất dự án, dù lớn hay nhỏ đều phải tiến hành thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 167/2017/NĐ-CP về sắp xếp lại, xử lý tài sản công nên hết sức rườm rà, tốn thời gian, chi phí của cả Nhà nước và nhà đầu tư. Trong khi Luật Đất đai quy định có những trường hợp đấu giá và không đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 118) thì Luật Quản lý sử dụng tài sản công không có trường hợp loại trừ nhà, đất là tài sản công không đưa vào đấu giá. Mâu thuẫn này dẫn tới phần lớn các dự án đầu tư đều bị ảnh hưởng về thủ tục, thời gian triển khai trên thực tế. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), tại thời điểm Quý III năm 2020, ước tính cả nước có khoảng 5.000 dự án bị đình trệ vì vướng đất công xen kẽ. Tại TP. Hồ Chí Minh, trong 2 năm 2019 – 2020, có khoảng 158 dự án nhà ở thương mại chậm tiến độ hoặc bị đình chỉ thi công do vướng các phần đất công thuộc Nhà nước quản lý như đất rạch, đường, bờ đất… nằm xen kẽ rải rác, dù tỷ lệ đất công chỉ chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích của các dự án này. Có những dự án chỉ vướng bờ mương và lạch nhỏ vài trăm m2 mà không thể tháo gỡ dù đã đề xuất nhiều hướng, trong đó có việc chấp nhận nộp tiền ký quỹ ứng trước cho phần đất công này. Thực tế này khiến cho nguồn cung sản phẩm bất động sản mới tại TP. Hồ Chí Minh gần như tê liệt, trong khi nhu cầu nhà ở không ngừng tăng mạnh dẫn đến giá nhà đất liên tục tăng cao – khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, giá nhà đất, căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh trong 2 năm 2019-2020 tăng trung bình từ 50 – 70% và không có dấu hiệu dừng lại [1]. Nghĩa là, quy định trước đây dường như không có một giải pháp nào ngoài đấu giá quyền sử dụng đất để giải quyết đối với mọi trường hợp có diện tích đất công xen kẽ trong khu đất đề xuất thực hiện dự án đầu tư. Trong khi đó, việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đối với phần diện tích này gặp nhiều khó khăn, trong đó có hai khó khăn tiêu biểu, đó là, (i) ưu tiên áp dụng pháp luật (khi có mâu thuẫn giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Quản lý sử dụng tài sản công); và (ii) những phần diện tích quá nhỏ và lại không nằm tập trung ở một khu vực trong phạm vi đề xuất, dẫn tới phải tổ chức đấu giá nhiều lần, nhiều địa điểm, ảnh hưởng nghiêm trọng tới tiến độ đầu tư của dự án ban đầu.
1.2 Giai đoạn tính từ khi Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực với những bước tiến pháp lý mới
Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã dành hẳn một khoản quy định bổ sung Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP để quy định về việc giải quyết phần diện tích đất xen kẽ trong phạm vi đề xuất dự án có sử dụng đất, như một giải pháp khơi thông điểm nghẽn pháp lý của hàng nghìn dự án trên cả nước. Cụ thể, khoản 5 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi theo mục 13 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã quy định:
“5. Trường hợp khu đất thực hiện dự án đầu tư có phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không có tài sản gắn liền với đất mà phần diện tích đất này có vị trí nằm xen kẽ với phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì giải quyết theo quy định sau đây:
1. Trường hợp diện tích đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập đó theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định. Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện không chậm hơn 90 ngày kể từ ngày Nhà nước có quyết định thu hồi đất.
2. Trường hợp diện tích đất không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế – xã hội của địa phương để tổ chức rà soát, xác định cụ thể quy mô dự án, địa điểm đầu tư và quyết định thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định”
Quy định này dành cho phần diện tích đất xen kẽ với các đặc trưng sau:
– nằm trong phạm vi dự án đề xuất lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất (theo Điều 73 Luật Đất đai 2013).
– là một trong các loại đất: (i) phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai; (ii) đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích; (iii) đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không có tài sản gắn liền với đất; và
– phần diện tích đất này có vị trí nằm xen kẽ với phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; và đủ điều kiện tách thành dự án độc lập.
Như vậy, quy định nêu trên nhằm giải quyết cho các loại diện tích đất công nằm xen kẽ, rải rác trong phạm vi đề xuất các dự án đầu tư thuộc hình thức lựa chọn nhà đầu tư trên cơ sở công nhận quyền sử dụng đất và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện dự án – xuất phát từ thực tế nguồn gốc, quá trình, hiện trạng sử dụng đất ở hầu hết các khu vực và đã có những ảnh hưởng đáng kể theo chiều hướng làm chậm, làm dừng rất nhiều các thủ tục dự án đầu tư có sử dụng đất trên cả nước. Quy định đã đưa ra phương án đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng cho phần diện tích đất xen kẽ đủ điều kiện tách thành dự án độc lập, và phương án giao đất cho thuê đất đối với phần diện tích đất xen kẽ không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập, cụ thể:
- Đối với diện tích đất xen kẽ nhỏ lẻ, không đủ điều kiện tách thành “dự án độc lập” thì phương án giải quyết là Nhà nước quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập không theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất (điểm b khoản 5 Điều 16 NĐ 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi theo Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP). Có thể nói Nghị định 148/2020/NĐ-CP cùng Nghị định 67/2021/NĐ-CP ra đời đã giúp tái khởi động “hàng ngàn dự án đầu tư” khi quy định những thửa đất nhỏ nằm xen kẽ tại các dự án bất động sản sẽ được xử lý theo hình thức giao, cho thuê đất thay vì phải đấu giá như trước. Cụ thể, mục 13 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã bổ sung các trường hợp đất xen kẽ sẽ được Nhà nước thu hồi và giao lại cho doanh nghiệp đề xuất dự án thực hiện dự án, nếu không đủ tiêu chí xác lập “dự án độc lập”. Bên cạnh đó, Điều 1 Nghị định 67/2021/NĐ-CP đã bổ sung quy định loại trừ các loại đất công cụ thể không thuộc diện thực hiện việc sắp xếp lại, xử lý theo quy định tại Nghị định 167/2017/NĐ-CP, góp phần thống nhất việc xem xét thực hiện đấu giá/ không đấu giá theo NĐ 148/2020/NĐ-CP đối với phần diện tích đất công xen kẽ trong phạm vi dự án đề xuất. Đây chính là sự hoàn thiện đáng kể về quy định pháp luật để tạo hành lang giải quyết cho vấn đề đất công xen kẽ trong phạm vi dự án đầu tư, mặc dù chỉ đang dừng lại ở các khu đất công xen kẽ có phần diện tích nhỏ, nằm rải rác không đáp ứng các điều kiện về tách dự án độc lập.
- Đối với các phần diện tích đủ điều kiện tách thành “dự án độc lập”, điểm a khoản 5 Điều 16 NĐ 43/2014/NĐ-CP sửa đổi đã yêu cầu thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện “dự án độc lập”, không liên quan đến dự án đề xuất. Tuy nhiên, đây cũng chưa thực sự là giải pháp toàn diện và khơi thông toàn bộ vấn đề pháp lý đất công xen kẽ trong dự án đầu tư có sử dụng đất.
2. Các bất cập, tồn đọng của Luật Đất đai 2013 về việc giải quyết vấn đề đất công xen kẹt trong dự án
Mặc dù Chính phủ đã có những nỗ lực tháo gỡ, đưa ra giải pháp nói trên, tuy nhiên việc thực hiện giải quyết vấn đề đất công xen kẹt trong dự án theo quy định của Luật Đất đai 2013 vẫn còn vướng mắc tồn đọng. Như đã nêu ở phần trên, Nghị định 148/2020/NĐ-CP chia làm hai trường hợp diện tích đất công xen kẽ trong khu vực đề xuất dự án với giải pháp xử lý tương ứng. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra để phân biệt, chia tách thành hai trường hợp chính là yếu tố đủ/không đủ điều kiện “tách thành dự án độc lập” lại chưa được thực sự tường minh trong quy định pháp luật. Trong khi các Luật và Nghị định (cụ thể nhất là Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi NĐ 43/2014/NĐ-CP quy định trực tiếp vấn đề này) đều không có định nghĩa hay quy định về “dự án độc lập”, điều kiện “tách thành dự án độc lập” cũng như quy trình triển khai “dự án độc lập” nên về khoa học pháp lý, thì đây thật sự là một trở ngại để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể xác định một cách minh bạch, đúng và trúng từng phần diện tích đất xen kẽ thuộc trường hợp nào theo khoản 5 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi.
Chính phủ quy định “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập quy định tại điểm a và điểm b khoản này” (Điểm d khoản 5 Điều 16 NĐ 43/2014/NĐ-CP sửa đổi). Như vậy, UBND tỉnh được trao toàn quyền quy định về điều kiện tiêu chí xác định “dự án độc lập”; toàn quyền xác định phần diện tích đất công xen kẽ cụ thể trong mỗi phạm vi đề xuất dự án cụ thể đủ/không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập. Trong bối cảnh Nghị định của Chính phủ không có quy định các tiêu chí cơ bản, cùng với đó là việc không có Thông tư của các Bộ liên quan hướng dẫn xác định, thì việc UBND cấp tỉnh được trao toàn quyền vấn đề này đã ngay lập tức bộc lộ các vấn đề bất cập sau:
2.1 Thiếu tính thống nhất và chưa thật sự hiệu quả từ góc độ quản lý đất đai của Nhà nước
Nghị định 148/2020/NĐ-CP trao quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó, trong năm 2022, nhiều tỉnh/thành đã ban hành quyết định về điều kiện, tiêu chí, quy mô tỷ lệ để tách thành dự án độc lập trên địa bản. Tuy nhiên, việc này đã vô hình chung tạo thành hành lang pháp lý riêng, cơ chế riêng, môi trường đầu tư riêng ở từng địa phương. Một vài so sánh sau đây cho thấy vấn đề này.
Một là, giữa các tỉnh thành không thống nhất cả về tiêu chí và số liệu tỷ lệ chiếm đất (yếu tố chính) để xác định đủ/không đủ điều kiện tách dự án độc lập như sau:
Quy mô và tỷ lệ chiếm đất để xác định đủ điều kiện tách Dự án
Hai là, mỗi tỉnh thành đều ít nhiều có quy định đặc thù trong việc xác định phạm vi và đối tượng áp dụng, ví dụ:
– Thanh Hoá quy định khu đất tách thành dự án độc lập phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được phê duyệt và công bố. Đây là một quy định tương đối khó triển khai trên thực tế, vì nếu có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cập nhật dự án mới (là dự án được tách) trên cơ sở đó mới triển khai tách dự án độc lập, thì đồng nghĩa dự án ban đầu phải chậm tiến độ, chờ đợi dự án được tách hoàn thành thủ tục về kế hoạch sử dụng đất và tách dự án.
Hoà Bình quy định trường hợp khu đất công đáp ứng điều kiện tách nhưng việc tách “ảnh hưởng tới quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc phá vỡ quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt của dự án đầu tư (bao gồm các dự án đề xuất mới … thì cơ quan chủ trì thẩm định dự án báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét, quyết định từng trường hợp cụ thể”. Nghĩa là, kể cả khu đất có đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập, nhưng UBND tỉnh có quyền quyết định không tách thành dự án độc lập. Quy định này cho thấy tỉnh này có sự linh hoạt hơn hầu hết các tỉnh thành khác nhưng không tránh khỏi câu hỏi về việc tỉnh này có đang vượt quyền xe rào quy định của Chính phủ hay không?
Ba là, nhiều tỉnh thành chưa ban hành được tiêu chí xác định dự án độc lập, tiếp tục gây khó khăn không nhỏ cho các nhà đầu tư
Trong điều kiện Nghị định 148/2020/NĐ-CP không quy định rõ thời điểm UBND tỉnh phải ban hành quy định áp dụng trong địa bàn thì liệu đây có phải là “tấm thẻ bài” để từng tỉnh/ thành được siết chặt/ nới lỏng thu hút đầu tư? Hiện nay, một số tỉnh thành lớn như thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Bình Dương,… vẫn chưa có quyết định của UBND tỉnh/thành ban hành về điều kiện, tiêu chí, quy mô tỷ lệ để tách khu đất công xen kẹt trong phạm vi dự án đề xuất thành dự án độc lập. Như vậy, đối với các tỉnh thành này, sẽ không có quy định về “dự án độc lập”, và vô hiệu hoá khoản 5 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung tại mục 13 điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, hay hàng loạt các khu đất thuộc đối tượng xem xét (đất công mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không có tài sản gắn liền với đất mà phần diện tích đất, có vị trí nằm xen kẽ với phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất) sẽ không có tiêu chí xác định tách/ không tách khỏi dự án đề xuất, từ đó dẫn tới việc dự án đề xuất không có phương án triển khai các thủ tục pháp lý tiếp theo? Thực trạng này dẫn tới rất nhiều các dự án trên các tỉnh thành này hiện vẫn còn ách tắc, chờ quy định giải quyết cụ thể.
2.2 Thời điểm xác định phần diện tích đất công xen kẽ đủ/không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập chưa thật sự phù hợp
Khoản 5 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi bởi NĐ 148/2020/NĐ-CP quy định đối tượng áp dụng là “vị trí nằm xen kẽ với phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Như vậy, nhà đầu tư phải thực hiện xong việc nhận chuyển nhượng đối với các phần diện tích đất mà người sử dụng có quyền chuyển nhượng, thì mới xem xét đến phần diện tích đất công xen kẽ để tách/ không tách thành dự án độc lập.
Theo tác giả, quy định này chưa thật sự phù hợp, sẽ làm chậm lại thủ tục dự án đầu tư rất nhiều thời gian. Thực tế, hoàn toàn có thể thực hiện đồng thời hai thủ tục: (1) thủ tục nhà đầu tư thu xếp quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích không phải là đất công, sau khi đã được UBND tỉnh chấp thuận cho nhận chuyển nhượng QSĐ đất, nhận góp vốn bằng QSD thực hiện Dự án theo Điều 73 Luật Đất đai 2013; và (2) thủ tục UBND tỉnh xác định phần diện tích đất công xen kẽ (là phần diện tích còn lại sau khi đã loại trừ phần diện tích (1) đã xác định được) để xem xét xác định có đủ/ không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập và thực hiện theo hai hướng đấu giá/ giao đất, cho thuê đất. Xét về loại đất, đây là hai loại đất khác nhau, thủ tục thực hiện khác nhau, không có sự liên quan chi phối về thủ tục. Vì vậy, nếu chờ xong việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điều 73 Luật Đất đai 2013 mới thực hiện tới thủ tục xem xét tách/ không tách dự án độc lập đối với phần đất công là sự chờ đợi không cần thiết và kéo theo sự chậm trễ làm hao tổn nguồn lực chi phí của nhà đầu tư cũng như giảm hiệu quả sử dụng đất. Đặc biệt, trong bối cảnh thực trạng quản lý đất đai còn nhiều bất cập, đặc biệt tại các khu vực sử dụng đất vùng sâu vùng xa của các tỉnh thành thường xuyên tồn tại thực trạng không thống nhất về quản lý đất đai giữa các cơ quan quản lý như Sở Tài nguyên & Môi trường, UBND cấp huyện, UBND cấp xã, đòi hỏi công tác rà soát xem xét và xác định diện tích đất công có thuộc/không thuộc trường hợp dự án độc lập cần được thực hiện càng sớm càng tốt.
2.3 Từ góc độ quản lý hiệu quả đầu tư, nhà đầu tư vẫn đối diện các khó khăn nhất định
Đối với loại hình dự án mà nhà đầu tư được lựa chọn theo hình thức tiếp cận đất đai tại Điều 73 Luật Đất đai 2013, kế hoạch đầu tư và hiệu quả đầu tư do nhà đầu tư tự lập, chịu trách nhiệm và kiểm soát theo quy định và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thực hiện. Xuất hiện phần diện tích đất công xen kẽ trong phạm vi đề xuất các dự án này là yếu tố khách quan mà nhà đầu tư phải đối diện giải quyết. Tuy nhiên, cách thức giải quyết theo quy định nếu đủ điều kiện tách dự án độc lập thì nhà nước sẽ triển khai đấu giá quyền sử dụng đất đối với phần diện tích này để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án độc lập. Từ góc độ đầu tư, đây chắc chăn không phải là trường hợp mà nhà đầu tư mong muốn vì ảnh hưởng tới một loạt các vấn đề như: (i) quy mô Dự án bị thu hẹp, có thật sự phù hợp với mục tiêu đầu tư của Nhà đầu tư? (ii) toàn bộ các thủ tục đã thực hiện đề xuất trước đó (với quy mô tương ứng ) có thể bị thay đổi và phải làm lại từ đầu để loại phần diện tích đủ điều kiện tách thành dự án độc lập.
Đặc biệt cần phải xem xét tới tính tính thực tế, tính hiệu quả của “dự án độc lập” về mặt quản lý đầu tư, tránh việc chỉ tách thành dự án độc lập để đảm bảo điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2020. Có nghĩa là, cần đánh giá ý nghĩa thực tế của “dự án độc lập” để xác định tính cần thiết, đúng với bản chất của dự án đầu tư là “tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định” nhằm tìm kiếm lợi nhuận. Tuy nhiên, dự án độc lập với các tiêu chí mà các tỉnh thành đang quy định hiện nay, khó có thể đảm bảo tính thu hút đầu tư, hiệu quả đầu tư không cao, vì một số lý do đơn cử như sau:
– Phần lớn quy định của các tỉnh hiện này đều đề cập phần diện tích đất tiếp giáp tiếp giáp một đường giao thông, nhưng thực tế nếu dự án độc lập nằm trọn vẹn trong khu vực đề xuất dự án (vì trong một dự án vẫn có quy hoạch các đường giao thông, hoặc dự án đề xuất trên phạm vi bao trùm nhiều đường giao thông) thì sẽ dẫn tới dự án lồng trong dự án, tính thu hút đầu tư đối với “dự án độc lập” thấp, khi đó đấu giá quyền sử dụng đất không đủ điều kiện triển khai nếu như không có tối thiểu 2 nhà đầu tư có nhu cầu.
– Trong trường hợp nhà đầu tư dự án đề xuất ban đầu tham gia đấu giá đối với phần diện tích tách thành dự án độc lập và trúng đấu giá, thì sau đó có được nhập vào dự án đề xuất ban đầu để thực hiện không hay sẽ độc lập thực hiện hai dự án song song với tiến độ, kế hoạch, mục tiêu đầu tư khác nhau?
– Trong trường hợp nhà đầu tư khác trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án độc lập, nhà đầu tư ban đầu sẽ phải tính toán và xây dựng lại toàn bộ kế hoạch đầu tư, có nhiều trường hợp không còn phù hợp với mục tiêu đầu tư ban đầu nên dẫn tới không còn có nhu cầu triển khai dự án đầu tư đã đề xuất, hoặc triển khai không hiệu quả.
3. Tháo gỡ tại Luật Đất đai 2024
Tại Luật Đất đai 2024, có hiệu lực vào ngày 01/8/2024 tới đây, vấn đề này đã được sửa đổi phù hợp với Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP theo hướng bỏ đấu giá quyền sử dụng đất, bỏ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với khu đất công xen kẹt. Nhà nước xem xét giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án – được quy định tại điểm d khoản 3 Điều 124 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất gồm có trường hợp “Giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt theo quy định của Chính phủ”. Như vậy, Chính phủ sẽ quy định chi tiết về vấn đề này, nhưng về nguyên tắc việc đưa trường hợp này vào một trong các điều kiện giao đất cho thuê đất để thực hiện dự án có sử dụng đất không phải đấu giá, đấu thầu là một bước tiến rõ ràng của Luật Đất đai 2024 so với Luật Đất đai 2013. Từ đó, các nhà đầu tư có thể hy vọng thủ tục pháp lý đất đai và công nhận nhà đầu tư trong trường hợp có khu đất công xen kẽ trong phạm vi đề xuất dự án sẽ được thuận lợi hơn từ ngày 01/8/2024 và đặc biệt là sau khi có Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết về vấn đề này.
[1] Số liệu theo bài viết: Nghị định 148/2020, lối mở cho 5.000 dự án bất động sản đang bị đình trệ
Bài viết bởi Thạc sĩ, Luật sư Lê Thị Thu – Giám đốc Hãng luật MIBI
Trường hợp cần tư vấn chuyên sâu về Dự án đầu tư, vui lòng tham khảo các bài viết liên quan TẠI ĐÂY hoặc liên hệ với Hãng luật MIBI TẠI ĐÂY.
